תכנון מס בסיסי במקרקעין

מבוא

 המחוקק בחוק מיסוי מקרקעין קובע מספר עילות פטור, חלקן כלליות וחלקן ספציפיות.

המחוקק מאפשר למוכר דירה לא רק את הזכות לבקש פטור או להתחייב במס אלא גם לבחור את העילה לפיה הוא מבקש את הפטור.

 כמו כן מאפשר המחוקק למוכר דירה שלא להשתמש בפטור כלל לשם שמירת השימוש בפטור למכירה מאוחרת יותר.

 תכנון מס נכון לוקח בחשבון לא רק את השגת הפטור אלא את הניצול האופטימלי של מערכת הפטורים העומדת לרשות מוכר הדירה כיוון שלעיתים ניתן להשיג פטור ממס במספר דרכים אך הדרך הנכונה תיבחר בפטור שאינו מונע שימוש בפטור אחר במכירה עתידית.

 על כן על המוכר לקחת בחשבון את מערכת הפטורים כולה ולנצל באופן יעיל את הפטור במכירה הספציפית.

 בפרק זה נציג את האפשרויות השכיחות ביותר שיכול אזרח להיקלע אליהן ואת האופן הנכון ביותר שעליו לנהוג על פיו לשם ישום תכנון מס נכון ובכך סדר הביצוע והשימוש בפטורים יכול לחסוך כסף רב

עד כה סקרנו את הפטורים הכלליים למכירת דירת מגורים יחידה ושאינה יחידה.

בחוק מיסוי מקרקעין קיימים בנוסף לפטורים הכללים פטורים ספציפיים למכירת דירת מגורים שנדרש להכירם לצורך תכנון מס נכון.

לכל פטור ספציפי קיימים תנאי פטור ובמידה ונבחר בפטור ספציפי יש לעמוד בתנאי הפטור הקבועים בסעיף.

בכל מקרה נטל ההוכחה שתנאי הפטור מתקיימים הינו על מוכר הדירה והוכחת התנאים צריכה שתהיה ביום המכירה של דירת המגורים.

 הפטורים הספציפיים הקיימים למכירת דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין:

1.       מכירת דירה שנתקבלה בהורשה – סעיף 49ב(5).

במקרה כזה כאשר מכירה נכפית על מוכר בחר המחוקק לתת פטור ספציפי.

2.       נישום המוכר שתי דירות מגורים קטנות לשם קניית דירה גדולה אחת – סעיף 49ה.

במקרה כזה רואה המחוקק את טובת האזרח כאשר רוצה הוא לשפר את רמת החיים ואו כאשר כל אחד מבני הזוג מביא עימו דירה, לאפשר להם כזוג לקנות דירה אחת גדולה.

3.       פטור על תשלומי איזון – סעיף 49ז1.

במקרה זה הפטור בא להקל על דייר בבניין משותף לרכוש חלקים מהרכוש המשותף מאת הדיירים האחרים כדי להרחיב את דירתו.

קיימים גם פטורים ספציפיים נוספים לפי סעיף 49י"ב וסעיף 49י"ד לחוק מיסוי מקרקעין. פטורים אלו מהווים דחיית מס ולא פטור אמיתי ועל כן לא נתייחס אליהם בפרק תכנון מס זה.

 ניצול נכון של עלות הפטור יעשה על ידי בחירת של פטור ספציפי לפני שמנצלים פטור כללי.

פטור ספציפי מתאפיין בעיקר בכך שהשימוש בו אינו גורע ואינו פוגע בזכותו של מוכר דירת המגורים להשתמש בפטור כללי. על כן יהיה זה תכנון מס נכון אם המוכר ינצל פטור ספציפי תחילה תוך השארת הפטורים הכללים למכירה עתידית. 

 כך, אם נישום אינו בעלים של דירה כלל, וקיבל בהורשה דירה ומעוניין הוא למוכרה עדיף למכור את הדירה ולקבל פטור ספציפי על פי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין וכך לא פוגע הוא בזכותו למכור דירה נוספת.

אם הנישום לא ישתמש בפטור הספציפי וישתמש הוא בפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין יהיה מנוע מלקבל פטור ממס שבח למשך 18 חודשים.

תכנון המס במכירת דירת מגורים שאינה יחידה

 הפטור הכללי במכירת דירת מגורים יחידה הינו הפטור בעל התנאים הטובים ביותר שכן ניתן לקבלו כל 18 חודשים. על כן יהיה זה תכנון מס נכון אם ימנע הנישום מרכישת דירת מגורים שניה.

 חשוב לזכור כי לא די בכך שמוכר הדירה מחזיק בעצמו דירת מגורים יחידה אלא יש להסתכל על כלל הדירות הקיימות בתא המשפחתי.

 גם אחזקה של דירה מגורים שניה ולו לזמן קצר במשך 4 השנים שקדמו למכירה הנוכחית תשלול ממנו את המעמד של בעל דירת מגורים יחידה.

 טוב יעשה הנישום אם טרם רכישת דירת המגורים השניה ימכור את דירת המגורים הראשונה ואו אם יעכב את השלמת בנייתה של דירתו השניה וכך עדיין יענה על ההגדרה "בעלים של דירת מגורים יחידה" ולא יאלץ להמתין 4 שנים בכדי לקבל את הפטור ממס שבח בעת המכירה.

 כמו כן יכול הנישום להיעזר בסעיף 49ג(1) אם ימכור את דירתו הישנה בתוך שנה מיום רכישתו את דירתו החדשה.

 בבואו של הנישום לקבל פטור לפי סעיף 49ב(1) עליו קודם לבחון האם יכול שמכירתו הנוכחית תנוצל על ידי אחד מהפטורים הנמנים לדירות שאינן נלקחות בחשבון לענין הפטור בסעיף 49ב(1) ואז יוכל הנישום לבצע שימוש עתידי בפטור לפי סעיף 49ב(1) וזאת טרם סיום תקופת הצינון של 4 שנים.

 בין המכירות שלא נלקחות בחשבון בסעיף 49ב(1)(א) קיימת האפשרות של מתנה לילד או לבן זוג.

מתנה כזו על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אינה חייבת במס ולא תיחשב ניצול של הפטור הקבוע בסעיף 49ב(1).

חשוב לציין כי מתנה לאח, אחות, הורה ואו קרוב אחר תיחשב ניצול של הפטור ממס הקבוע בסעיף 49ב(1).

תכנון המס במכירת דירת מגורים יחידה

 כפי שצויין קודם הנישום רשאי לבחור את הפטור המתאים ביתר.

בעת מכירת דירת מגורים יחידה רשאי הנישום לבחור האם להשתמש בפטור לפי סעיף 49ב(2) הפטור המוקנה לבעלים של דירה יחידה ואו להשתמש בפטור לפי סעיף 49ב(1) הפטור המוקנה לבעלים של דירת מגורים שאינה יחידה.

 סעיף 49ב(2) מגביל את המוכר לפטור במכירת אחת ל-18 חודשים ואשר בוצעה "בפטור ממס על פי פסקה זו". כלומר אם נישום ישתמש בפטור לפי פיסקה 49ב(2) יוכל הוא לשוב ולהשתמש בה רק לאחר תקופה של 18 חודשים.

 אם ישתמש הנישום בפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) יוכל הוא לשוב ולהשתמש בפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) גם אם טרם חלפה התקופה של 18 חודשים.

 על כן יהיה זה ניצול מס נכון אם הנישום למרות שהינו בעלים של דירת מגורים יחידה בעת מוכרו את דירתו ישתמש בפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין למכירת דירת מגורים שאיננה יחידה ובכך יאפשר לעצמו שימוש בפטור לדירת מגורים יחידה מבלי להזדקק לתקופת צינון כלשהי טרם השימוש בפטור.

תכנון המס למוכר שבבעלותו דירת מגורים יחידה ובנוסף חלק מדירה.

 בדרך כלל בעלות של חלק בדירה נובע כתוצאה מירושה. על כן על אף שמעטים הם האזרחים בישראל שרוכשים חלק בדירה יכול אזרח להיקלע למצב מעין זה בעל כורחו.

אם ובמידה אינו יכול להשתמש בפטור הספציפי הקבוע בסעיף 49(ב)5 עליו לבצע תכנון מס מכיוון שקיימת בעייתיות באחזקת חלק מדירה הפחות מ - 25%. במידה ואדם מחזיק בדירה שלמה ובנוסף לה הוא מחזיק חלק הפחות מ - 25% מדירה עשוי למצוא עצמו בסיטואציה קשה מבחינת חיוב המס.           

במידה ויעלה בדעתו למכור את שתי הדירות, יהיה  עליו למכור את הדירה השלמה תחילה שכאמור תזכה לפטור ממס הניתן לדירת מגורים יחידה היות והחלק האחר שהוא מחזיק בדירה השנייה לא יחשב לדירת מגורים שנייה.

לעומת זאת אם המוכר  יפעל בצורה ההפוכה ימכור את החלק כאמור בדירה לפני משמכר את הדירה השלמה, ימצא עצמו נפגע פעמיים. תחילה הוא יצטרך להפעיל את עילת הפטור של אחת לארבע שנים כדי למכור בפטור ממס את החלק האמור מדירה. שנית הוא לא יהיה זכאי לפטור ממס במכירת הדירה השלמה מכיוון שזאת לא תיחשב כדירה מגורים יחידה.