הפטור
ממס
שבח
לדירת
מגורים
יחידה
-
סעיף
49ב(2)
לחוק
מיסוי
מקרקעין
" (2) הדירה
הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א,
והמוכר לא
מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת
כאמור, בפטור
ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת
יותר מדירת
מגורים אחת כאמור;הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ25%
ממנה ועל
מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1
בינואר 1997); "
הפטור לדירת
מגורים יחידה
למוכר
של
דירת
מגורים
יחידה קיים פטור כללי ממס שבח ולו הוא זכאי אחת לשנה וחצי.
פטור
זה
לא
ניתן
למוכר דירה אם ובמידה היו לו יותר מדירה אחת בארבע השנים שלפני
המכירה
ומספיק שהמוכר יחזיק בשתי דירות ולו תקופה קצרה ביותר לא יהיה זכאי להשתמש
בפטור
על פי סעיף 49ב (2) כפי שנקבע בפס"ד גניש נ' מנהל מס שבח מקרקעין שכן אז יש לבחון פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי
מקרקעין.
בשנת
1997
הוכנס
תיקון 34 לחוק מיסוי
מקרקעין שהינו תיקון מהותי.
1.
טרם
כניסת
התיקון
לא היה צורך בתקופת
צינון בין מכירה למכירה וניתן היה למכור דירות רבות בפטור ממס שבח אולם מי
שמכר
"דירות יחידות" רבות בזו אחר זו עלול היה להתחייב במס הכנסה ובמע"מ
כסוחר מקרקעין.
2.
רצון
המחוקק
היה
לאפשר לנישומים ניידות
טובה ממקומות מגוריהם בכדי לשפר את תנאי הדיור שלהם וזאת על ידי נתינת
פטור ממס
שבח לדירת מגורים יחידה אחת ל- 18 חודשים.
3.
למעשה
הפטור
בימינו
אינו עונה לרצון
המחוקק שכן כאשר למוכר צורך אמיתי במעבר דירה יתעכב הוא מעבר דירה זה עד
שיעמוד
בתנאים שהוגדרו בחוק מיסוי מקרקעין לשם קבלת הפטור מדירת מגורים יחידה על
פי סעיף
49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין.
תנאי
הפטור
בכדי
לזכות
בפטור
ממס שבח בעבור דירת מגורים יחידה יש לעמוד
בארבע
תנאים
במצטבר:
א.
הדירה
הנמכרת
היא
דירתו היחידה של המוכר
בישראל ובאזור. כלומר המוכר לא יוכל להינות מפטור זה אם היתה לו יותר
מדירה אחת
בארבע השנים שטרם המכירה.
ב.
במשך
שמונה
עשה
החודשים שקדמו למכירה
נשוא הפטור לא מכר המוכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס.
ג.
אם
למוכר דירה ובנוסף חלק מדירה הפחות
מ-25% לא יחשב חלק זה לדירת מגורים שניה כפי שנקבע בפס"ד רם נ' מנהל מס
שבח
מקרקעין.
ד.
דירה
שהושכרה
בדיירות
מוגנת לפני שנת
1997 איננה נחשבת לדירה נוספת.
סייגים
לפטור
1.
שלילת
הפטור
כאשר
חלקו של המוכר בדירה
הנמכרת הוא 25% או יותר.
הוראת
הפטור
לדירת
מגורים
יחידה הקבועה בסעיף 49ב(2) לחוק
מיסוי
מקרקעין
אינה חלה על מכירת
חלק שהוא פחות מ- 25%.
מוכר
שיש
לו
פחות
מ- 25% בדירה לא יוכל להינות מהפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) כפי
שנקבע
בפס"ד רם נ' מנהל מס שסח מקרקעין וזאת למרות שחלקו זה נחשב לדירת מגורים.
אחוז
הבעלות
יקבע
על
פי מבחן פורמלי של אחוז הבעלות בדירה ולא על פי הערך הכספי
כפי
שנקבע בפס"ד סוויד נ' מנהל מס שבח מקרקעין.
2.
שלילת
הפטור
כאשר
הדירה הושכרה למגורים
בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997.
הוראת
הפטור
הקבועה
בסעיף
49ב(2) אינה חלה על מכירת דירת מגורים שהושכרה בדיירות
מוגנת
לפני 1997 גם אם היא מהווה דירתו היחידה של המוכר כפי שנקבע בפס"ד מאיר נ'
מנהל מס שבח מקרקעין ועל כן מוכר שבבעלותו דירה המושכרת בדיירות מוגנת
לפני 1997
יוכל להינות רק מהפטור הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין כאמור פטור
הניתן
אחת ל-4 שנים.
מוכר
המחזיק
דירה
בשכירות
מוגנת שהחלה לאחר ה-1 לינואר 1997 יהיה זכאי לפטור
בגין מכירת
דירת מגורים יחידה הקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין אם יעמוד בשאר
תנאי
הפטור ובאותה מידה דירה זה תיחשב לדירה שניה אם המוכר מחזיק בדירה נוספת
מלבד
הדירה האמורה.
דירה
שהושכרה
בדיירות
מוגנת
לפני שנת 1997 איננה נחשבת לדירה נוספת. שכן אין
המוכר יכול
להינות מהפטור ממס הקבוע בסעיף 49ב(2) לעניין דירה זו אך עם זאת אין דירה
זו תעמוד
לו לרועץ בעת מכירתו דירה שניה בבעלותו ויכול הוא להשתמש בפטור הקבוע
בסעיף 49ב(2)
לעניין הדירה השניה.
3.
מוכר
יחשב
בעלים
של דירה מגורים יחידה
לעניין הפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) גם אם בבעלותו שתי דירות ובלבד שימכור את
דירתו
הראשונה בתוך שנה מיום הרכישה של הדירה החדשה. במצב כזה יוכל המוכר לקבל
את הפטור
לדירת מגורים יחידה למרות שהייתה לו דירה נוספת כפי שנקבע בפס"ד שוורץ נ'
מנהל מס שבח מקרקעין. אם ובמידה הדירה החדשה הינה דירה שנבנתה מניין השנה
יחל מיום
שתוגדר הדירה כראויה למגורים.
הבחינה של מספר הדירות שיש למוכר תיעשה אף כאן בהכללה של התא
המשפחתי כולו ואם אחד מחברי התא המשפתי מחזיק בדירה נוספת כי אז המוכר
יחשב לבעלים של שתי דירות מגורים למרות שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה.
בנוסף אין צורך כי המוכר יחזיק במשך ארבע השנים שלפני המכירה אלא די גם
בהחזקתה במשך תקופה קצרה יותר כדי שיחשב לבעלים של יותר יותר מדירת מגורים
אחת