היטל השבחה - נקודות עיקריות

כידוע, מיסוי מקרקעין, הינו תחום רחב  וסבוך בין היתר בעקבות המיסים הרבים הנכללים בו, אופן החבות ומועד התשלום השונה לכל מס. מיסוי מקרקעין  כולל מספר רב של מיסיים לרבות: מס רכישה, מס רכוש, מס שבח, היטל השבחה וארנונה

נדבח נוסף לעניין סביכות תחום מיסוי המקרקעין הינו תכנון המס. בתכנון מס מקרקעין נדרש לקחת בחשבון את כלל הגורמים לרבות עסקאות עתידיות ולהשתמש בחוכמה בפטורים העומדים לרשות הנישום. חשוב לעשות תכנון מס במקרקעין מוקדם ככל האפשר ועדיף עוד בטרם מבצעים מימוש זכות כלשהי

לכל מס קיים אירוע מס ואירוע תשלום אשר לא בהכרח חלים באותו מועד

אירוע המס הינו האירוע שבגינו נדרש תשלום המס. ואירוע התשלום הינו האירוע או המועד שבו נדרש הנישום לשלם תשלום זה

 
ככלל, היטל השבחה חל על בעלים בפועל של מקרקעין, שהמקרקעין שלהם הושבחו בין היתר בעקבות אישור תכנית

אירוע המס בהיטל השבחה הוא מעשה השבחת המקרקעין, כלומר, האירוע שבעקבותיו קמה העילה להטיל את המס. שלושה אירועי מס, המחילים את היטל ההשבחה, מתוארים בהגדרת "השבחה" בסעיף 1 לתוספת השלישית, ובו נאמר

                    "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

חשוב להבין, שהיטל השבחה חל על המקרקעין ששווים עלה בעקבות שינוי שבוצע בין היתר, בתוכנית וללא קשר לביצוע השינוי בפועל במקרקעין

לדוגמא: תוכנית שאושרה המאפשרת סגירת מרפסת במקרקעין

על אף שבמקרקעין מסויימים לא בוצעה סגירת המרפסת היטל ההשבחה יחול עליה. זאת מכיוון שערך המקרקעין עלה בעקבות כך שקיימת האפשרות החוקית לסגור את המרפסת

 

מועד תשלום היטל ההשבחה אינו מוגדר בזמן אלא באירוע. אירוע זה נקבע בסעיף קטן (7א) לתוספת השלישית

                    "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל
                     ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו עוד לפני קביעת שומת ההשבחה."

המונח "מימוש זכויות" הוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית

                     "קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור
                      תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה."

כלומר, החבות במס נוצרת בעת אירוע מס כדוגמת אישור תוכנית שגורמת לעליית שווים של מקרקעין. התשלום בגין מס יכול ויבוצע בעת מימוש זכות במקרקעין כדוגמת מכירת המקרקעין

 

חישוב היטל ההשבחה

על מנת לקבוע את סכום המס יש לערוך שומת מס. ככלל, החובה לערוך את השומה מוטלת על פקידי הרשות, ובמקרים מסויימים נדרש הנישום להגיש הצהרה על מנת לאפשר את הוצאת השומה

קיימות שתי שיטות לחישוב היטל ההשבחה. השיטה הגורפת ושיטת המדרגות

השיטה הגורפת לוקחת בחשבון את ערך המקרקעין בעת אישור התוכנית האחרונה. מכיוון שערך המקרקעין לרוב נמצא בעלייה, סך התשלום בגין היטל ההשבחה יהיה גבוה

על פי שיטת המדרגות, מחושבת ההשבחה על פי ערך המקרקעין ההיסטורי המוצמד במועד אישור כל אחת מהתוכניות ובהנחה שערך המקרקעין נמצא בעליה תמידית, דבר זה יביא בהכרח לתשלום היטל השבחה נמוך בהרבה מהיטל ההשבחה שישולם בשיטה הגורפת

אם ובמידה לא ישולם כל תשלום עקב אחד מהאישורים, חישוב היטל ההשבחה יבוצע על פי השיטה הגורפת

על כן, לצורך הפחתת היטל השבחה, מומלץ לשלם תשלום על חשבון ולו בסכום קטן, בסמוך לאישור כל תוכנית ובכך היטל ההשבחה יבוצע בשיטת המדרגות ועל פי ערכם ההיסטורי של המקרקעין

בנוסף, יכול ולנישום קיימים פטורים ואו הנחות שנוצרו בעת אירוע המס או בעקבות תכונה מסויימת שיש לנישום. נישום המעוניין להשיג על שומה חייב להצטייד בשומה אחרת הערוכה בידי שמאי מקרקעין

אם ובמידה, לאחר הגשת השומה האחרת לא שכנעו שמאי הצדדים האחד את רעהו, מתמנה שמאי מכריע על ידי הוועדה המקומית והנישום. לאחר בירור עובדתי, משפטי ושמאי, ניתנת שומה מכרעת על ידי השמאי

על החיוב בהיטל ועל החלטת השמאי המכריע ניתן לערער לבית משפט שלום בנקודות משפטיות בלבד או בטענה כי לא ניתנה הזדמנות נאותה לטעון טענות או להביא ראיות

הליך זה הינו ארוך ומייגע ורבים ממוכרי הדירות מבצעים אותו בסמוך למכירה, דבר אשר דוחה את העברת הבעלות ומסרבל אותה

ניתן לבצע הליך זה לאחר אירוע המס ובטרם מכירת הדירה, כך ניתן למצות את כלל ההליכים מבלי להיקלע ללחצים במועדים שנקבעו בחוזה המכר ובכך להגיע להסדר טוב יותר עם הרשות המקומית עוד בטרם יחל הליך מכירת הדירה

לא מן המיותר לציין שניתן להגיע להסדר זה שמטרתו הפחתת החבות במס ולעיתים אף בצורה משמעותית, בעוד התשלום בפועל יבוצע בסמוך למכירה ולא במועד ביצוע ההסדר. שכן כאמור לעיל, מועד התשלום הינו בעת מימוש הזכות

 

לסיכום

היטל השבחה הינו היטל החל על המקרקעין, יכול שהיטל זה יחול בעקבות שינוי שביוזמת בעל המקרקעין ולרוב היטל השבחה חל בעקבות שינוי שבוצע ביוזמת הרשות המקומית

מועד התשלום האחרון של היטל ההשבחה הינו בעת מימוש זכות, בין היתר נחשבת מכירת המקרקעין

מומלץ לשלם סכום קטן על חשבון בכל  היטל השבחה שהוטל ובכך להוזיל משמעותית את התשלום הסופי שישולם

עם זאת וכאמור לעיל, ניתן ומומלץ להגיע להסדר עם הרשות המקומית בטרם מתחילים את הליך מימוש הזכות

הגעה להסדר מבעוד מועד עם הרשויות מאפשר לנישום לבצע משא ומתן ולהשתמש בכלל הכלים העומדים לרשותו ובכך להימנע ממסגרת זמנים צפופה שיתכן ותגרום לויתורים וקיצורי דרך

בסופו של הליך זה שיבוצע בטרם מימוש הזכות יביא לתשלום נמוך יותר של היטל ההשבחה